Với góc nhìn quan sát của mình thì ngành BĐS không phải là tội đồ, mà chính xu hướng “vì lợi nhuận ngắn hạn bất chấp đạo đức” của một bộ phận những CĐT, người làm BĐS khiến cho ngành BĐS phát triển méo mó – tập trung nhiều vào các sản phẩm đầu cơ. Thậm chí còn xuất hiện 1 trào lưu mượn danh – đội lốt kinh doanh BĐS để bán sản phẩm BĐS ảo, lừa đảo, hay chỉ đơn thuần là bình phong huy động vốn.
Khiến cho thị trường BĐS Việt Nam có một hình hài mà những đồng nghiệp cùng ngành BĐS ở các nước phát triển như Mỹ Canada chỉ biết lè lưỡi : “Đừng dại gì mà về nước đầu tư, động vào cái thị trường hãy còn hoang sơ – chi phối bởi toàn luật rừng ấy”.
Nguyên nhân thị trường BĐS Việt Nam méo mó vì đâu?
Trước tiên là nguyên nhân về quản lý nhà nước với ngành – đó chính là hành lang pháp lý – chế tài quản lý không theo kịp với sự phát triển thực tế của thị trường, dẫn tới ai đi nhanh là đúng, ai chậm là sai, mạnh được yếu thua, và việc triển khai thực hiện hoàn công dự án mang nhiều yếu tố hên xui.
Vì giữa pháp lý với thực tế có một khoảng rộng của kẽ hở - nơi được gọi là vùng xám của những vận dụng linh động, dẫn giải luật mang tính địa phương, và cả những thỏa thuận under table. Và đây chính là nơi cái ĐÚNG, cái SAI ranh giới chỉ như 1 lằn ranh nhỏ, nhưng lại là một khoảng rộng giữa cái MẠNH, cái YẾU về “biết cư xử” lại chi phối phần lớn việc giao dự án – tài nguyên đất cho ai đó, bất kể người đó có năng lực – hay có THỰC TÂM phát triển hiện thực các dự án giao cho khách hàng hay không.
Hay thậm chí, một bộ phận không nhỏ CĐT chỉ là quây tôn để đó nhằm đầu cơ, chuyển nhượng - điều này dẫn tới một nghịch lý : “Đất để xây nhà cho người dân An Cư không thiếu, nhưng lại luôn thiếu những ngôi nhà”. Tức quy trình quản lý, chế tài hiện nay không chọn đúng những người làm BĐS chân chính, mà thường xuyên chọn sai người - giao phần lớn cho sai đối tượng không hiện thực khâu tiếp theo là ra sản phẩm – tạo nguồn cung nhà – đó chính là những kẻ đầu cơ.
Trong 30 năm đã tạo ra vô số công ty đầu cơ – tức có nhiều quỹ đất bỏ hoang nhưng không thực hiện dự án xây dựng, không tạo ra một chút giá trị nào cho xã hội, nhưng lại là công cụ tuyệt vời để luân chuyển tài sản làm giá cổ phiếu phục vụ cho nhu cầu làm giầu nhanh – xổi. Làm méo mó lý tưởng sống, reo rắc tư duy “không làm mà vẫn có ăn” vào một bộ phận không nhỏ thanh niên, làm nhụt chí tinh thần khởi nghiệp, tạo ra những doanh nghiệp sản xuất kinh doanh.
Và giá chứng khoán tới lượt nó lại đôn giá BĐS, khiến cho mọi hoạt động sản xuất kinh doanh khác lu mờ, thậm chí hụt hơi, thấm đấm mùi mồ hôi khi so với ngành tài chính BĐS – nơi đó luôn có mùi tiền khét lẹt.
Nguyên nhân thứ 2 bắt nguồn từ Văn hóa truyền thống : tâm lý tích sản điền thổ cho con của người Việt. Đặc điểm này có mặt hầu hết ở các nước Á Đông nơi có văn hóa nông nghiệp lâu đời, sống quần cư, thích tích điền sản, dành của cho con v.v và dẫn giải việc An Cư – Lạc Nghiệp đòi hỏi phải sở hữu một mảnh đất cắm dùi.
Hành vi tâm lý này dẫn tới người Việt dễ mẫn cảm với các thông tin định hướng, FOMO mà các đội lái BĐS tạo sóng đưa ra - vội vã, hấp tấp và rất “ngây thơ” vướng vào các chiêu trò bán sản phẩm BĐS kém chất lượng vì sợ BĐS tăng cao nữa thì không mua kịp, không có mảnh đất cắm dùi. Trong quan hệ mua bán BĐS thì quyền lực thường xuyên nằm trong tay người bán – CĐT với đội ngũ hùng hậu, marketing vi mô kỹ thuật, bất cân xứng về thông tin – truyền thông hay thậm chí các chiêu trò lừa đảo – kẻ làm BĐS ảo thì luôn cam kết “bạo mồm” hơn so với người làm BĐS thật.
Điều này tạo ra nghịch lý thứ 2 : “Chính người mua , khách hàng BĐS góp phần làm cho thị trường méo mó bởi sự kém hiểu biết của mình về thị trường”.
Nguyên nhân thứ 3 là sự dịch chuyển nóng của dòng vốn nóng xuyên quốc gia – xuất hiện mỗi khi Mỹ điều chỉnh chính sách tiền tệ - đồng tiền USD.
Việt Nam gia nhập vào Toàn Cầu hóa thì không thể tránh khỏi việc các “dòng tiền lớn” đi tìm lợi nhuận mỗi khi Mỹ nới lỏng chính sách tiền tệ - in thêm tiền mang đi đầu tư – đổ vào các nước đang phát triển ở mỗi chu kỳ tài chính. Và khi “dòng tiền sói săn” này chuyển động, nó sẽ nhanh chóng thể hiện bản chất dòng máu đầu cơ vào các tài sản của quốc gia tiếp nhận, và “con mồi” - tài sản đứng đầu danh sách luôn là BĐS.
Đây là lý do tại sao trong 2 năm khủng hoảng covid vừa qua BĐS lại thêm leo cao trong cơn sốt đầu cơ chứng khoán điên cuồng như các bạn đã được trải nghiệm. Và tất nhiên khi các hoạt động đầu cơ BĐS lan tràn, thì thị trường càng thêm méo mó, càng thêm những khu đất được quây tôn nhưng số căn nhà hoàn thiện An Cư không tăng tương ứng. Xuất hiện thêm nhiều khu đô thị hoang trong rừng sâu, trên đồi chè nhưng giá nhà trên báo giá lại lập thêm nhiều kỷ lục mới, và làm cho những tiếng rên xiết ai oán cứ âm ỷ trực chờ tố kẻ tội đồ mỗi khi có cơ hội.
Sau 4 năm, thời gian để người Việt có thể mua nhà tăng từ 35 năm lên 57 năm.
Đây là lời của một chuyên gia kinh tế phát ngôn trong năm 2022 khi nhấn mạnh “Thị trường BĐS hiện nay nằm trong tay – sân chơi của CĐT và nhà đầu tư, đầu cơ thứ cấp. Giá cả đã bị thổi lên đến mức không có người bình thường nào dám nhảy vào mua nhà để ở”. Một thực trạng có thể nói là xám xịt, gieo rắc những suy nghĩ rất thiếu thiện cảm, thậm chí là cực kỳ tiêu cực đối với ngành BĐS, gióng lên một tiếng chuông đòi hỏi sự thay đổi – hay có thể là một bất ổn xã hội trực chờ vỡ lở.
Và tất nhiên Nhà nước cũng nhìn thấy nguy cơ và Trung ương đã ban hành liên tiếp 4 nghị quyết trong ngày 16/6 nhấn mạnh chấn chỉnh lại việc quy hoạch và sử dụng đất đai – trung tâm của ngành BĐS, và sửa đổi Luật đất đai 2023 tới đây chắc chắn sẽ có nhiều bất ngờ. Nhưng yếu tố cốt lõi có thể định đoán chính là việc thu hồi lại đất trong tay những doanh nghiệp đầu cơ, để M&A, hay chuyển cho những người sẽ hiện thực dự án, những người thật sự muốn tạo ra GIÁ TRỊ cho xã hội - tức đẩy mạnh chiến dịch "đốt lò".
Bởi lẽ Nhà nước nhận thức rõ ràng rằng, muốn cho nền kinh tế vững chắc, tạo điều kiện thuận lợi cho hạ tầng – tư liệu đầu vào của mọi ngành thì phải chấn chỉnh lại – thanh lọc lại thị trường BĐS.
Khi những kẻ xấu, những thủ đoạn xấu được phơi bày, và đại chúng đã chán ngán với nó, thì cũng là lúc có sự tương phản rõ nét để những người làm ăn chính, những người làm ăn thật, tử tế sẽ hiện lên.
Và để có thể góp phần thanh lọc những người làm BĐS bất nhẫn – xấu xí thì lại đến từ sự nâng cao nhận thức, có hiểu biết về thị trường và cất lên tiếng nói từ chính tôi và các bạn.
Nếu các bạn thấy bài viết hữu ích vui lòng bấm SHARE để lan tỏa. Xin cảm ơn.
