Kinh Bắc hồi sinh và sự trở lại của 'ông trùm bất động sản công nghiệp' Đặng Thành Tâm - người từng giàu nhất Việt Nam

Làn sóng dịch chuyển chuỗi sản xuất của các đại bàng công nghệ toàn cầu sang Việt Nam một lần nữa đưa tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc của ông Đặng Thành Tâm trở lại thời hoàng kim.

dang-thanh-tam-nguon-internet-1642170329.jpg
'ông trùm bất động sản công nghiệp' Đặng Thành Tâm - người từng giàu nhất Việt Nam 

Năm 2013, tại đại bản doanh của LG ở Hàn Quốc, diễn ra cuộc gặp giữa chủ tịch tập đoàn LG và ông Đặng Thành Tâm, chủ tịch HĐQT tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc. Nghe tin LG muốn mở nhà máy tại Việt Nam, ông Tâm bay sang Hàn Quốc, chủ động mời gọi đầu tư trong khu công nghiệp Tràng Duệ (Hải Phòng) mà ông mới mở. Ông Tâm nhấn mạnh các gói dịch vụ hỗ trợ hấp dẫn: hải quan, điện, môi trường, nhà ở cho công nhân kèm theo chính sách thuê hấp dẫn. LG chỉ việc tập trung vào hoạt động sản xuất cốt lõi. Để thêm phần thuyết phục, ông Tâm mời ông Dương Anh Điền, nguyên bí thư Hải Phòng bay cùng.

“Khu công nghiệp mới chưa có nhà đầu tư lớn nên tôi và tỉnh phải lao vào làm,” ông Tâm kể với Forbes Việt Nam. Chủ tịch LG bị thuyết phục bởi cam kết của ông Tâm và chính quyền Hải Phòng nên thay đổi quyết định, mở nhà máy trong khu công nghiệp Tràng Duệ. Việc thu hút thành công tổ hợp sản xuất điện tử tỉ đô Hàn Quốc được xem như “bảo chứng” đầu tư cho Tràng Duệ.

Ông Tâm được mệnh danh là “ông trùm bất động sản khu công nghiệp” do công ty ông trực tiếp và gián tiếp sở hữu 35% cổ phần đang quản lý quỹ đất khu công nghiệp lớn nhất cả nước, khoảng 5.278 héc ta, chiếm gần 5,5% tổng diện tích đất khu công nghiệp Việt Nam. Nếu đặt các khu công nghiệp do ông sở hữu gần nhau,  có thể gấp 10 lần diện tích quận Hoàn Kiếm (Hà Nội).

Tham gia lĩnh vực này từ năm 2002, bằng sự nhanh nhạy, ông Tâm xây các khu công nghiệp ở nhiều tỉnh thành đón làn sóng đầu tư vào Việt Nam sau khi Việt Nam gia nhập tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) năm 2007. Gặp thời, kinh doanh bất động sản khu công nghiệp đưa ông lên vị trí người giàu nhất trên sàn chứng khoán năm 2007. Tuy nhiên việc đầu tư dàn trải ngoài ngành thua lỗ, khiến ông “ngã ngựa”, mất nhiều năm để trả nợ hàng ngàn tỉ đồng.

Gần đây, Kinh Bắc lại nổi lên khi trở thành địa điểm sản xuất mới của các “đại bàng” công nghệ toàn cầu như Foxconn, Goertek, Oppo, Luxshare… Làn sóng chuyển dịch chuỗi cung ứng sang Việt Nam nhằm tránh thương chiến Mỹ – Trung và hạn chế phụ thuộc vào Trung Quốc giai đoạn COVID–19 đưa Kinh Bắc trở lại thời hoàng kim.

Khu công nghiệp của tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc

Các hợp đồng với khách hàng lớn giúp doanh thu và lợi nhuận sau thuế quý 1.2021 của Kinh Bắc tăng lên mức kỷ lục hơn 2.000 tỉ và 599 tỉ đồng, gấp 3,6 và 11 lần so với cùng kỳ năm trước, đưa công ty vào danh sách 50 công ty niêm yết tốt nhất năm 2021 của Forbes Việt Nam.

Tháng 4.2021, ông Tâm xuất hiện tại đại hội cổ đông công ty, tuyên bố: “Sau một thời gian rất dài và rất xa, Kinh Bắc đã trở lại”. Dù khoác bên ngoài chiếc áo vest tối màu che đi áo thun trắng cổ đỏ bên trong, ông vẫn có vẻ chất phát rất đặc trưng.

Ông Tâm có vài lý do cho sự lạc quan như vậy. Năm 2021, công ty thông báo kế hoạch tổng doanh thu hợp nhất và lợi nhuận sau thuế đầy tham vọng, tăng gấp 2,6 lần so với năm 2020 và lợi nhuận sau thuế kỳ vọng tăng đến 6,2 lần, tương ứng 6.600 tỉ đồng và 2.000 tỉ đồng. Nếu đạt được, đây sẽ là mức kỷ lục mới trong 19 năm hoạt động của công ty.

Trong đó, riêng dự án Nam Sơn Hạp Lĩnh (Bắc Ninh) đang triển khai giai đoạn 1 có quỹ đất hơn 100 héc ta, Oppo và các nhà đầu tư vệ tinh của Oppo đã đặt trước 60% diện tích. Việc cho thuê đất với nhóm khách hàng Đài Loan này ước sẽ thu về 3.200 tỉ đồng doanh thu và 1.089 tỉ đồng lợi nhuận sau thuế, đã được một nửa kế hoạch năm.

Chưa kể, năm nay Kinh Bắc còn triển khai dự án khu đô thị và công nghiệp Tràng Cát (Hải Phòng), loại hình họ tiên phong phát triển từ năm 2017, gần dự án bất động sản khu công nghiệp đầu tiên của tập đoàn tư nhân lớn nhất Việt Nam Vingroup. Vingroup tuyên bố đầu tư hơn 400 triệu đô la Mỹ phát triển hai khu công nghiệp có quy mô 200 héc ta tại Nam Tràng Cát và 319 héc ta tại Thủy Nguyên (khu kinh tế Đình Vũ) ở Hải Phòng, nơi được xem là thủ phủ các khu công nghiệp của Kinh Bắc.

Kỳ vọng lớn về doanh thu và lợi nhuận công ty đã đẩy giá cổ phiếu Kinh Bắc tăng vọt hơn ba lần chỉ trong một tháng, khi thông tin các hợp đồng thuê đất với các khách hàng lớn rò rỉ. Kế hoạch kinh doanh ấn tượng này khiến quỹ đầu tư Dragon Capital từng một lần thua và một lần hòa vốn khi đầu tư vào Kinh Bắc, quay trở lại mua 10% cổ phần hồi đầu năm.

“Kinh Bắc đang ở vị thế tốt để trở thành tốp 5 công ty bất động sản hàng đầu Việt Nam trong thời gian tới,” ông Vũ Hữu Điền, giám đốc phụ trách danh mục đầu tư Dragon Capital nói tại đại hội cổ đông.

Chiến lược tái cơ cấu chuỗi cung ứng của các tập đoàn công nghệ toàn cầu mở ra cơ hội lớn cho Kinh Bắc. Cuối năm 2020, Foxconn, doanh nghiệp đã đầu tư nhà máy tại khu công nghiệp Quế Võ (Bắc Ninh) của Kinh Bắc năm 2007, tiếp tục chuyển dịch sản xuất iPad và MacBook của Apple từ Trung Quốc sang Bắc Giang với tổng vốn đầu tư 270 triệu đô la Mỹ.

Cùng lúc, Luxshare và Goertek, hai đối tác sản xuất tai nghe AirPods cho Apple cũng chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang các khu công nghiệp của Kinh Bắc tại Bắc Giang và Bắc Ninh, theo website của Apple. Cuối tháng 5.2021, nhà máy Foxconn có ca dương tính COVID–19 trong đợt bùng phát lần thứ tư nhưng đã mau chóng hoạt động trở lại. Kinh Bắc cho hay họ không bị ảnh hưởng kinh tế do đã thu tiền cho nhà đầu tư thuê đất, chỉ ảnh hưởng tới thời gian xây dựng hạ tầng trong thời gian chống dịch.

Báo cáo của VNDIRECT nhận định, trong bối cảnh vốn FDI ngành công nghệ tăng nhanh, Kinh Bắc là doanh nghiệp hưởng lợi nhiều nhất do họ đã thành công với 90% khách hàng của các khu công nghiệp đến từ Nhật Bản, Đài Loan, Hàn Quốc, Trung Quốc, Hong Kong. Năm nay, LG Display (LG) cũng tăng vốn đầu tư thêm 750 triệu đô la Mỹ tại Hải Phòng. Tính đến nay, tổng vốn đầu tư của LG tại Việt Nam đã lên ba tỉ đô la Mỹ, kéo nhiều nhà đầu tư nhỏ theo LG vào Việt Nam.

Nhiều năm trước, ông Tâm đã sớm nhận ra xu hướng “đại bàng” kéo theo “chim sẻ”. Ông kể, sau khi thu hút thành công LG vào khu công nghiệp Tràng Duệ năm 2013, hơn 20 nhà đầu tư vệ tinh quy mô từ 50 triệu đến hàng trăm triệu đô la Mỹ có nhu cầu tìm mặt bằng quanh LG để cung ứng cho tập đoàn này. Câu chuyện tương tự diễn ra với Samsung, kéo theo khoảng 300 công ty vệ tinh, một nửa trong số đó đang “làm tổ” trong khu công nghiệp Quế Võ, theo báo cáo thường niên 2019 của Kinh Bắc.

Để đáp ứng các doanh nghiệp vừa và nhỏ này, ông Tâm mở thêm hoạt động bán nhà xưởng, rút ngắn thời gian đi vào hoạt động cho nhà đầu tư. Theo tự bạch, đối với khu công nghiệp đầu tiên, Kinh Bắc mất tới 12 năm để lấp đầy trên 90% diện tích, nhưng từ khu công nghiệp thứ hai, họ chỉ mất khoảng một nửa thời gian. 10% diện tích còn lại Kinh Bắc dự trữ xây nhà xưởng cho thuê – loại hình mới gần đây dành cho các nhà đầu tư quy mô nhỏ. Một nguồn thu ổn định hằng năm cho đến hết vòng đời của dự án khu công nghiệp là doanh thu dịch vụ, quản lý hạ tầng, cung cấp nước sạch và xử lý nước thải.

 “Kinh Bắc đất nhiều, chim bay tới ‘gãy’ cánh,” ông Tâm ví von như vậy tại đại hội cổ đông. Ngoài 5.278 héc ta đất công nghiệp, Kinh Bắc còn đang có 1.100 héc ta đất khu đô thị bán nhà ở cho chuyên gia và người lao động trong các khu công nghiệp. “Đủ để Kinh Bắc phát triển trong 10 năm tới,” theo công ty Chứng khoán KBSV.

Ở phía Bắc, các dự án dọc theo các trục thành phố công nghiệp như khu công nghiệp Tràng Duệ và Tràng Duệ 3 (Hải Phòng), Quế Võ (Bắc Ninh), Nam Sơn Hạp Lĩnh (Bắc Ninh), Quang Châu (Bắc Giang); phía Nam có khu công nghiệp Tân Phú Trung (TP.HCM). Mỗi khu công nghiệp của Kinh Bắc tối thiểu 200 héc ta.

Trong hơn 370 khu công nghiệp hiện hữu của Việt Nam, ngoại trừ VSIP (khu công nghiệp Việt Nam – Singapore), hầu hết các nhà phát triển chỉ mạnh ở một hoặc một vài tỉnh, thành nhất định nên ít có sự lựa chọn cho nhà đầu tư nếu muốn mở rộng nhà máy ở các khu vực. Có thể kể đến một số chủ đầu tư nổi bật như VSIP, Sumitomo, Viglacera (VGC), Kinh Bắc, Sonadezi, Sài Gòn VRG, tổng công ty Tín Nghĩa, Hoàng Thịnh Đạt, Deep C, Idico, công ty cổ phần Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo (công ty của bà Đặng Thị Hoàng Yến, chị ruột ông Tâm).

Các khu công nghiệp ở phía Bắc, giáp với công xưởng của thế giới là nơi lựa chọn của nhiều công ty công nghệ. Trong khi đó, các khu công nghiệp ở miền Trung tập trung vào các ngành năng lượng, thủy hải sản. Miền Nam thu hút các nhà đầu tư về công nghiệp nặng như sản xuất thép và công nghiệp nhẹ như dệt may, da giày.

Sự bùng nổ nhu cầu bất động sản công nghiệp vài năm trở lại đây thúc đẩy sự leo thang của giá đất công nghiệp trên cả nước. Mức giá liên tục lập đỉnh mới, lên trung bình 107 đô la Mỹ/m2/chu kỳ thuê tại miền Bắc vào quý 1.2021 và 111 đô la Mỹ/m2/chu kỳ thuê ở miền Nam, tăng hơn 8% so với cùng kỳ năm ngoái, theo công ty nghiên cứu JLL Việt Nam. Dù vậy, mức giá này vẫn thấp hơn các quốc gia trong khu vực cùng hưởng lợi trong xu thế chuyển dịch đầu tư như Indonesia và Thái Lan.

Không chỉ các công ty trong ngành liên tục mở rộng quỹ đất khu công nghiệp, như tập đoàn Phát triển công nghiệp WHA của Thái Lan đã có dự án khu công nghiệp đầu tiên 3.200 héc ta tại Nghệ An đang xin phê duyệt thêm hai dự án khu công nghiệp mới tổng diện tích tới 1.399 héc ta. Các nhà phát triển bất động sản nhà ở gần đây cũng chuyển sang xây dựng các khu công nghiệp cho thuê như Vingroup, Nam Long, Novaland, Phát Đạt, Đất Xanh.

Ông Tâm, 57 tuổi, được biết đến là người tiên phong trong phát triển khu công nghiệp tại Việt Nam. Sau khủng hoảng kinh tế châu Á, chớp cơ hội giá vật liệu xây dựng giảm 50%, được thêm nhà nước hỗ trợ lãi suất, ông Tâm mạnh dạn vay vốn xây nhà xưởng. Sau khi xây xong khu công nghiệp là lúc khủng hoảng đi qua, giá cả phục hồi, ông Tâm nhận lãi gấp đôi.

Theo lời ông Tâm kể, năm 2002, ông đến Bắc Ninh, vùng đất nông nghiệp hoang sơ, kém phát triển, mở khu công nghiệp Quế Võ đầu tiên tại đây. Kinh Bắc hiện có ba khu công nghiệp: Quế Võ I, Quế Võ II và Quế Võ III. Sau khi các khu công nghiệp này trở nên sầm uất, thu hút nhà đầu tư và chuyên gia đã giúp thay đổi bộ mặt kinh tế của tỉnh, cung cấp việc làm và nâng cao thu nhập cho cư dân địa phương.

Theo Savills, tỉ lệ lấp đầy khu công nghiệp của Bắc Ninh năm 2020 đứng đầu cả nước, đến 95%, tăng 10% so với cùng kỳ. Ông Tâm kể với Forbes Việt Nam, khi ông về Bắc Ninh năm 2002, thu nhập bình quân đầu người tại đây chỉ 300 đô la/năm, thu ngân sách tỉnh 500 tỉ đồng. Đến năm 2020, Bắc Ninh thành tỉnh công nghiệp, thu nhập bình quân đầu người tăng gấp mười lần, lên 3.473 đô la Mỹ/năm, đứng thứ tư cả nước. Thu ngân sách của tỉnh năm 2020 đạt hơn 30 ngàn tỉ đồng, gấp 61 lần. “Vì vậy, chính phủ mới cho Bắc Ninh làm hồ sơ thành thành phố trực thuộc trung ương,” ông nói.

Thời kỳ hoàng kim của Kinh Bắc từ những năm 2000. Ông Tâm được cho là giỏi ngoại giao, xây dựng hình ảnh, uy tín với các cấp, ban ngành. Đồng thời, khả năng thương thuyết đã giúp ông mang về các khách hàng tên tuổi như Canon, Panasonic, Sanyo, Wintek, Mitsui… 90% khách hàng của Kinh Bắc là doanh nghiệp FDI. Năm 2007, công ty niêm yết trên sàn chứng khoán, ông trở thành người giàu nhất trên sàn chứng khoán Việt Nam ở tuổi 43.

Có vị thế trên thương trường, thành thạo tiếng Anh, xuất thân là kỹ sư hàng hải, về sau sở hữu bằng cử nhân luật và quản trị kinh doanh của trường Henley (Anh quốc), ông Tâm thường xuyên được mời chia sẻ trong các diễn đàn kinh tế quốc tế. Ông cũng thường đại diện doanh nghiệp tham gia các chuyến công du của các vị nguyên thủ quốc gia. Ông từng là đại biểu Quốc hội khóa XIII (2011–2016) nhưng viết đơn xin vắng mặt cả kỳ họp quốc hội thứ tư để đi chữa bệnh ở nước ngoài, rồi sau đó bất ngờ xuất hiện trở lại. 

Trong cơn say phát triển nhanh, ông Tâm liên tục vay vốn đầu tư đa ngành giai đoạn 2009–2010, từ ngân hàng (góp vốn vào ngân hàng TMCP Nam Việt, nay là ngân hàng TMCP Quốc Dân và ngân hàng TMCP Phương Tây, nay là PVcomBank) đến chứng khoán, giáo dục, y tế, viễn thông, bất động sản… 

Ông kể với Forbes Việt Nam “có 1, vay 3, làm 4”. Tuy nhiên, hơn một nửa trong số đó thua lỗ. Năm 2011, chính sách thắt chặt tín dụng lên thị trường bất động sản, lãi suất lên tới 25–27%, nhiều doanh nghiệp ngã quỵ. Thêm việc các ngân hàng bị áp lực đưa tỉ lệ nợ cho vay bất động sản về 16% theo chủ trương của nhà nước dẫn đến việc bán tháo bất động sản, thị trường bất động sản rơi vào mất thanh khoản.

Cuối năm 2011, tổng nợ phải trả của công ty hơn 6.635 tỉ đồng, gấp gần tám lần doanh thu năm đó, theo báo cáo thường niên công ty 2011. Kinh Bắc cố gắng duy trì sự tồn tại. Ông Tâm từng phải xin ngân hàng Nhà nước lùi thời hạn trả nợ. Năm 2013, ông xuất hiện với hình ảnh bơ phờ, râu tóc đổ bạc. Giai đoạn 2011–2014, công ty vẫn không tiếp cận được tín dụng, nhiều dự án phải dừng tiến độ. Từ năm 2015, lãi suất cho vay mới giảm nhưng Kinh Bắc phải gồng gánh các khoản nợ nhiều năm trước đó. Ông Tâm trở nên kín tiếng với truyền thông hơn. 

“Trời hửng nắng sau mây mù,” công ty Chứng khoán VNDIRECT viết về Kinh Bắc tháng 5.2021 khi lợi nhuận ròng quý một của công ty chạm mức cao nhất trong một thập niên. Đồng thời, Kinh Bắc đã tái cấu trúc các khoản nợ thành công, thoát khỏi bóng ma nợ nần. Cuối năm 2020 đến nay, họ đón các tin tốt lành. Dự án khu đô thị Phúc Ninh (Bắc Ninh) với tổng diện tích đất 136 héc ta từng bị tạm dừng cho mục đích thanh tra của cơ quan chức năng tỉnh Bắc Ninh năm 2018 được tỉnh cấp giấy chứng nhận đầu tư. Dự án có thể mang lại doanh thu từ năm 2021–2023.

Bên cạnh đó, khu công nghiệp Tràng Duệ 3 quy mô 687 héc ta, sau 3,5 năm chờ đợi cũng đã có dấu mộc phê duyệt. Nếu khu công nghiệp này đưa vào hoạt động năm 2022, quỹ đất khu công nghiệp sẵn sàng cho thuê của Kinh Bắc tăng vọt lên 74% so với cùng kỳ, là động lực tăng trưởng cho giai đoạn 2022–2025. Kinh Bắc bước qua cơn bĩ cực. Ông Tâm nói lạc quan: “Kinh Bắc chưa bao giờ vui như ngày hôm nay,” và nhấn mạnh: “Những ngày sau còn vui hơn nữa”.

Bản in theo tạp chí Forbes Việt Nam số 94, chuyên đề Danh sách 50 công ty niêm yết tốt nhất Việt Nam, phát hành tháng 5.2021.

Minh Thiên/Forbes

Link nội dung: https://www.vietnambusinessinsider.vn/kinh-bac-hoi-sinh-va-su-tro-lai-cua-ong-trum-bat-dong-san-cong-nghiep-dang-thanh-tam-nguoi-tung-giau-nhat-viet-nam-a25047.html