Tôi mượn cái title này của em intern trong 1 bài viết hồi trước để nói về tình trạng đang và sẽ xảy ra ở thị trường chung cư không dành cho nhóm cao cấp trong thời gian tới.
Ảnh 1: Giá bán chung cư tiếp tục leo thang; trong khi giá thuê chung cư thì…đi ngang. Giá bán đặc biệt tăng mạnh ở nhóm sơ cấp (vd: Bình Dương - tạm dùng tên tỉnh thành cũ - hồi trước mở bán còn có giá <4x tr/m2 thì giờ giá có chỗ cũng đã nhảy ngang như Sài Gòn thứ cấp…đương nhiên mọi sự so sánh đều khập khiễng, nhưng nếu lấy câu chuyện an cư lạc nghiệp ở Sài Gòn để cân đo đong đếm thì…)
Ảnh 2: Sự quan tâm chung cư dịch chuyển sang thị trường vùng ven, nơi ĐANG có tỷ suất cao hơn. Ví dụ: Tỷ suất 4.x% của Bình Dương và Đồng Nai TỪNG là tỷ suất expected của chung cư HCMC. Miền Bắc cũng tương tự thôi.
Ảnh 3: Người thuê đã sẵn sàng giữ nguyên giá thuê, thậm chí GIẢM, theo khảo sát gần nhất của PropertyGuru Việt Nam.
Có 1 sự thật là trước hiện trạng bơm tiền và lạm phát hiện hữu thì giá rao bán có thể sẽ vẫn cứ còn cao. Nhưng giá thuê, thước đo mức độ chi trả của người ở thực, đang và SẼ phản ánh thước đo thật.
Phép toán học đơn giản, tỷ suất thuê = giá thuê / giá bán. Ai mua sớm thì giá thuê có giữ, thậm chí giảm, thật ra cũng chẳng có vấn đề gì vì cục tiền sinh lãi trên giá mua cũ vẫn ăn đứt gửi tiết kiệm (thậm chí hơn nhiều!). Giống như cổ phiếu trả cổ tức = tiền mặt vậy.
Ai mua muộn thì sẽ sớm thấy bài toán tính yield phải được adjust lại cho hợp hoàn cảnh thôi. Có thể, Việt Nam sẽ sớm làm quen với yield 2.x% của chung cư như một sự bình thường mới…
Thế mà hôm trước trong 1 cái ảnh nào đấy trên mạng claim 4% yield nhà phố thì mình cũng chịu…
Đây là 1 câu chuyện của báo cáo vừa rồi, báo cáo đầy đủ được share cho khách hàng đăng tin trên Nền tảng Công nghệ BĐS số 1 Việt Nam.
Theo: Long B. Le
