Báo cáo tài chính Q1/2026 của 55 doanh nghiệp bất động sản dân cư niêm yết vừa hé lộ một con số giật mình: Tổng tồn kho toàn nhóm lên tới 453.846 tỷ đồng, nhưng có đến 55,5% (hơn 252.000 tỷ) là tồn kho "ròng" hoàn toàn chưa có dòng tiền đối ứng từ người mua.
Dưới đây là 3 điểm nóng đáng chú ý đằng sau con số tỷ USD này:
1. Khối băng tập trung ở các "ông lớn"
Nhóm "Big 5" (Novaland, Vinhomes, Khang Điền, Bluemarq Group, Phát Đạt) đang ôm giữ tới 78% tổng lượng tồn kho toàn ngành. Trong đó, NVL gánh áp lực lớn nhất với hơn 155.000 tỷ đồng, phụ thuộc hoàn toàn vào việc khơi thông pháp lý tại các đại dự án.
2. Nghịch lý "Báo lãi nhưng... túi rỗng"
Có tới 72,7% doanh nghiệp ghi nhận dòng tiền kinh doanh âm. Thậm chí, 30 doanh nghiệp báo cáo có lãi sau thuế nhưng tiền mặt thực tế vẫn âm. Lý do: Doanh thu chưa được ghi nhận do chưa bàn giao nhà, trong khi chi phí xây dựng và áp lực lãi vay (toàn nhóm trả hơn 3.700 tỷ lãi vay trong kỳ) vẫn phải chi đều đặn.
3. Tín dụng không tạo ra sức mua
Nút thắt lớn nhất lúc này không nằm ở việc ngân hàng có bơm vốn hay không. Tín dụng chỉ giúp duy trì thanh khoản ngắn hạn, chứ không thể thay thế "sức mua thực". Nếu dự án bế tắc pháp lý hoặc giá bán vượt quá túi tiền của người dân, hàng tồn kho vẫn sẽ nằm im trên giấy.
Lời kết: Thị trường BĐS đã qua thời kỳ "đếm cua trong lỗ". Đây là lúc các chủ đầu tư phải thực tế hơn: hạ giá thành, tập trung vào nhu cầu ở thực và khơi thông pháp lý để tự cứu lấy dòng tiền của chính mình.
