Thị trường bất động sản đang trải qua một giai đoạn điều chỉnh mạnh sau nhiều năm tăng trưởng nhanh. Những khó khăn về dòng tiền, thanh khoản và áp lực nợ đang buộc nhiều doanh nghiệp phải tái cơ cấu hoạt động, đồng thời thúc đẩy các thương vụ mua bán và sáp nhập (M&A) diễn ra sôi động hơn.
Hãy cùng nhìn vào những số liệu và diễn biến đáng chú ý của thị trường hiện nay:
1. Áp lực dòng tiền và thanh khoản
- Tín dụng bất động sản dù vẫn duy trì quy mô lớn nhưng tốc độ tăng trưởng đã có dấu hiệu chậm lại. Dòng vốn có xu hướng tập trung nhiều hơn vào nhu cầu ở thực và các dự án có pháp lý hoàn chỉnh.
- Thanh khoản thị trường giảm đáng kể. Riêng quý I/2026, lượng giao dịch bất động sản giảm gần 24% so với quý trước.
- Tổng giá trị hàng tồn kho bất động sản dân cư của hơn 70 doanh nghiệp niêm yết đạt gần 430.000 tỷ đồng. Một số doanh nghiệp lớn như Novaland, Phát Đạt và Đất Xanh đang ghi nhận tỷ lệ tồn kho ở mức cao so với quy mô nợ vay.
2. Áp lực trái phiếu và vốn
- Trong quý II/2026, nhóm bất động sản dự kiến phải thanh toán gần 46.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn, tương đương khoảng 79% tổng giá trị đáo hạn của toàn thị trường. Tính chung cả năm 2026, lượng trái phiếu bất động sản đến hạn vào khoảng 120.000 tỷ đồng.
- Trong bối cảnh các kênh huy động vốn còn nhiều khó khăn, nhiều doanh nghiệp lựa chọn phát hành cổ phiếu để tăng vốn và cải thiện thanh khoản. Một số kế hoạch đáng chú ý gồm Vinhomes dự kiến phát hành thêm 4,1 tỷ cổ phiếu, Phát Đạt gần 200 triệu cổ phần và Đất Xanh phát hành riêng lẻ 93,5 triệu cổ phiếu.
- Tuy nhiên, việc tăng vốn bằng cổ phiếu cũng đặt ra vấn đề về khả năng pha loãng tỷ lệ sở hữu và tác động đến lợi ích cổ đông hiện hữu.
3. Doanh nghiệp đang điều chỉnh chuyển hướng
Ngay cả các doanh nghiệp có quy mô lớn cũng đang điều chỉnh chiến lược nhằm thích ứng với bối cảnh mới.
- Chuyển hướng sang nhà ở xã hội: Một số dự án nhà ở xã hội mang thương hiệu Happy Home được triển khai tại các địa phương như Hưng Yên và Thanh Hóa, hướng đến nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực.
- Chương trình đổi vàng lấy nhà: Vinhomes triển khai chương trình hỗ trợ khách hàng quy đổi vàng sang VNĐ thông qua các đối tác kinh doanh vàng để mua nhà, kèm cam kết lợi tức tối thiểu sau thời gian nắm giữ.
- Mô hình này góp phần khai thác nguồn lực vàng trong dân, nhưng cũng làm phát sinh các yêu cầu quản trị rủi ro và tuân thủ pháp lý. Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các bên liên quan thực hiện đúng các quy định về ngoại hối và kinh doanh vàng.
4. M&A bùng nổ
Khó khăn về dòng tiền của một bộ phận doanh nghiệp trong nước đang tạo điều kiện cho các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính tham gia nhiều hơn vào thị trường.
Tổng giá trị các thương vụ M&A tại Việt Nam năm 2025 đạt khoảng 8,72 tỷ USD, tăng 26% so với năm trước. Nhà đầu tư nước ngoài chiếm hơn 53% tổng giá trị giao dịch.
Nhiều dự án lớn đã xuất hiện các thương vụ chuyển nhượng hoặc hợp tác đầu tư mới như Hồng Hạc City, Constrexim Complex hay Cát Bà Amatina.
THỊ TRƯỜNG CÓ THỂ THAY ĐỔI THEO HƯỚNG NÀO?
Từ những diễn biến hiện tại, có thể thấy thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cơ cấu đáng chú ý.
Các doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, quản trị rủi ro hiệu quả và pháp lý dự án rõ ràng có thể có nhiều lợi thế hơn trong giai đoạn tới.
Phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực, bao gồm căn hộ vừa túi tiền và nhà ở xã hội, được kỳ vọng tiếp tục nhận được sự quan tâm của thị trường.
Các chính sách mới về đất đai, giao dịch và quản lý thị trường có thể góp phần nâng cao tính minh bạch, dù hiệu quả thực tế vẫn cần thêm thời gian để đánh giá.
Giai đoạn hiện nay đang tạo ra cả thách thức lẫn cơ hội cho thị trường bất động sản. Quá trình tái cơ cấu có thể làm thay đổi tương quan giữa các doanh nghiệp, đồng thời định hình lại cách thức phát triển của thị trường trong những năm tới. Kết quả cuối cùng sẽ phụ thuộc vào khả năng phục hồi của nền kinh tế, hiệu quả chính sách và năng lực thích ứng của từng doanh nghiệp.
