Nối tiếp đà sụt giảm về lượng giao dịch, dữ liệu về hàng tồn kho trong Quý I/2026 đang phản ánh rõ nét những khó khăn mà thị trường bất động sản đang phải đối mặt. Khi tính thanh khoản chậm lại, lượng hàng tồn kho tích tụ trên diện rộng đang tạo ra áp lực lớn lên cán cân cung - cầu.
Dưới đây là các phân tích chi tiết trích xuất từ Báo cáo Thị trường Bất động sản Tháng 5/2026 của REFI, dựa trên dữ liệu chính thức do Bộ Xây dựng công bố.🔥
Tồn kho chung cư tăng vọt gần 4.5 lần so với cùng kỳ
🚩Biến động đáng lưu ý nhất trong cơ cấu tồn kho nằm ở phân khúc căn hộ chung cư:
⚡ Lượng hàng tồn kho chung cư trong Quý I/2026 đã chạm mốc 10.496 căn, tăng trưởng mạnh mẽ tới 448% so với mức 2.339 căn của Quý I/2025.
⚡Sự gia tăng đột biến này cho thấy tốc độ hấp thụ của phân khúc chung cư đang bị chậm lại đáng kể. Nguyên nhân chủ yếu do mặt bằng giá căn hộ tại các đô thị lớn đã bị đẩy lên quá cao so với khả năng chi trả thực tế của người dân, dẫn đến sự lệch pha cung cầu.
Nhà ở riêng lẻ và đất nền tiếp tục duy trì tồn kho ở mức cao
- Nhà ở riêng lẻ: Lượng tồn kho vẫn duy trì ở mức cao với 10.474 căn trong Quý I/2026 (tăng nhẹ so với mức 9.376 căn của Quý I/2025). Do phân khúc này đòi hỏi quy mô vốn lớn, tính thanh khoản thường chậm hơn khi dòng tín dụng bất động sản được kiểm soát chặt chẽ.
- Đất nền: Ghi nhận lượng tồn kho đạt 8.890 lô trong Quý I/2026. Mặc dù có sự sụt giải đáng kể so với mức đỉnh 11.685 lô của Quý I/2025, lượng tồn kho đất nền vẫn ở ngưỡng cao, phản ánh tâm lý e ngại của các nhà đầu tư đối với phân khúc mang tính đầu cơ này.
HÀM Ý QUAN TRỌNG CHO CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ
Lượng tồn kho duy trì ở mức cao trên toàn hệ thống mang lại những góc nhìn thực tế cho nhà đầu tư:
⚡Áp lực gia tăng ưu đãi để giải phóng hàng: Để giải phóng lượng hàng tồn kho lớn, các chủ đầu tư sẽ phải kích cầu bằng các chính sách bán hàng hấp dẫn hơn như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ gốc lãi kéo dài hoặc chiết khấu trực tiếp vào giá bán.
⚡Thời điểm thương lượng của người mua có sẵn tiền mặt: Khi thị trường thừa cung tạm thời, áp lực thanh khoản thuộc về phía người bán. Nhà đầu tư có nguồn tài chính ổn định đang đứng trước cơ hội đàm phán rất lớn để sở hữu bất động sản với mức giá hợp lý nhất trong vòng 2 năm trở lại đây.
⚡ Cẩn trọng với phân khúc thừa cung: Cần đánh giá kỹ lưỡng vị trí và mức giá của các dự án chung cư mới để tránh rơi vào các khu vực có tỷ lệ tồn kho quá cao nhưng thiếu nhu cầu ở thực của cư dân địa phương.
Sự gia tăng 448% tồn kho chung cư là một chỉ báo rõ ràng về sự mất cân đối cung cầu tạm thời. Việc nghiên cứu kỹ lưỡng số liệu tồn kho theo khu vực sẽ giúp nhà đầu tư đưa ra các quyết định phân bổ vốn an toàn nhất.
