Quy mô hàng tồn kho của các doanh nghiệp phát triển nhà ở đang phình to với tốc độ chóng mặt, kéo theo hệ quả nguy hiểm: nợ vay toàn ngành tăng dựng đứng, lập đỉnh mới chỉ sau 9 tháng.
🔥 Hàng tồn kho tăng sốc: Loạt doanh nghiệp ôm dự án nghìn tỷ
2025 được xem là năm “bung nổ” nguồn cung khi pháp lý được gỡ vướng. Nhưng mặt trái là hàng tồn kho phình lên bất thường, chủ yếu từ chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tại những dự án đang triển khai dở.
Danh sách tăng nóng nhất thị trường:
- Dịch vụ Hoàng Huy: tăng… 40 lần⚠️
- Vinhomes: tăng 2,3 lần
- Văn Phú Invest: +83%
- EverLand: +61%
- BGI Group: +57% ⚠️
- BV Land: +19%
- Tài chính Hoàng Huy: +10%
Nhóm tăng chậm hơn nhưng vẫn đáng báo động: Đất Xanh (+9%), TTC Land (+7%), DIC Group (+6%), Novaland (+4%), Khang Điền (+4%)…
Hai “ông lớn” tồn kho vượt 100.000 tỷ
⚠️Novaland: 152.285 tỷ đồng (lớn nhất ngành)
❌ Vinhomes: 125.608 tỷ đồng (lần đầu vượt mốc 100.000 tỷ)
Một loạt doanh nghiệp khác cũng ôm hàng chục nghìn tỷ: Khang Điền, Nam Long, Dịch vụ Hoàng Huy, Phát Đạt, Đất Xanh…
Chỉ cần tăng 3–4% nhưng với quy mô khổng lồ, giá trị tăng thêm đã lên tới hàng nghìn tỷ. Ví dụ: Novaland tăng 4% tương đương 5.674 tỷ.
Trong khi đó, Dịch vụ Hoàng Huy gia nhập nhóm “tồn kho trên 10.000 tỷ” nhờ hợp nhất CRV, củng cố tốc độ mở rộng thần tốc của đế chế Hoàng Huy tại Hải Phòng.
💣 Nợ vay bốc đầu: Tín dụng bất động sản lập đỉnh sau 9 tháng
Song song với tồn kho tăng vọt, nợ vay của doanh nghiệp nhà ở tăng dựng đứng, có đơn vị tăng… bằng lần.
Tăng mạnh nhất toàn thị trường
-
BV Land: gấp 2,9 lần
-
Nam Mê Kông: gấp 2,3 lần
-
BGI Group: gấp 2 lần
Nhóm tăng mạnh khác:
Tài chính Hoàng Huy (+94%), Vinhomes (+74%), SJ Group (+58%), Khang Điền (+39%), Văn Phú Invest (+33%), EverLand (+40%), Phát Đạt (+10%)…
🛑 Top nợ vay khổng lồ
- Novaland: 64.283 tỷ
- Khang Điền: 9.884 tỷ
- Nam Long: 6.992 tỷ
Đất Xanh, Văn Phú Invest, Phát Đạt, TTC Land… đều sở hữu từ 4.000–6.000 tỷ đồng nợ vay.
Chỉ vài doanh nghiệp hiếm hoi giảm nợ: DIC Group, An Gia, C.E.O Group.
Dòng tiền đi vay “tăng dựng đứng”, giải mã vì sao tín dụng bất động sản tăng nóng
🎯Dòng tiền đi vay trong 9 tháng/2025 nói lên tất cả:
- Novaland: 13.696 tỷ (gấp 4,5 lần)
- Khang Điền: 4.844 tỷ (+18%)
- Văn Phú Invest: 4.528 tỷ (gấp 2,3 lần)
- Đất Xanh: 4.462 tỷ (+91%)
- Nam Long: 2.987 tỷ (+4,5%)
- TTC Land: 2.722 tỷ (+74%)
Thậm chí SJ Group tăng 19 lần, BV Land tăng 2,2 lần, BGI tăng 2,8 lần…
CRV và Tài chính Hoàng Huy cũng bổ sung khoản vay mới: lần lượt 586 tỷ và 606 tỷ.
Đây chính là “mạch máu” cho làn sóng tăng trưởng tồn kho – và cũng là lời giải cho sự nóng bỏng của tín dụng bất động sản năm 2025.
💸 Tiền mặt tăng vọt nhờ vay mượn: Cuộc đua “bơm vốn” chưa từng có
⚡Đến cuối tháng 9/2025: Đất Xanh: 3.928 tỷ, Novaland: 3.837 tỷ, Nam Long: 3.361 tỷ, Tài chính Hoàng Huy: 2.560 tỷ, Khang Điền: 2.378 tỷ, DIC Group: 1.349 tỷ
🚨 BĐS bước vào “đường đua tốc độ cao”, nhưng rủi ro đang tích tụ
Doanh nghiệp bất động sản đang lao vào giai đoạn bùng nổ dự án, bơm vốn, mở rộng tồn kho. Nhưng càng chạy nhanh, khoảng cách giữa tăng trưởng và rủi ro càng mỏng manh.
Hàng tồn kho tăng sốc. Nợ vay bốc đầu. Dòng tiền đến từ vay mượn là chủ yếu.
Thị trường đang chứng kiến một cuộc đua khốc liệt, nơi chỉ những doanh nghiệp đủ sức chịu đòn dòng tiền và đủ thanh khoản mới trụ nổi trong giai đoạn 2025–2026.
