Mấy hôm nay đi đâu ai cũng than không ngờ thị trường bất động sản lại khó thế! Nói hơi phũ, khó thì đúng là khó thật, nhưng mà chính xác hơn là… khó tính!
Nói gì thì nói, bất động sản vẫn là một “miếng bánh” hấp dẫn. Chỉ có điều, miếng bánh ấy giờ không còn dễ ăn như trước.
Ai đó lo dư cung căn hộ thì cứ nhìn sang “rừng chung cư” ở Seoul, Bangkok, Thượng Hải sẽ thấy số lượng căn hộ ở Hà Nội hay TP.HCM chẳng thấm vào đâu.
Mà khi cả nước đang đặt mục tiêu tăng trưởng cao cho thập kỷ tới, thu nhập và mức sống của người dân tiếp tục đi lên thì nhu cầu với bất động sản khó mà biến mất. Tiền nhiều để làm gì!
Không đầu tư bất động sản, chứng khoán thì ít nhất người ta cũng muốn có một chỗ ở tốt hơn, tiện nghi hơn, “sang xịn mịn” hơn cho xứng với túi tiền.
Vì thế, nói thị trường bất động sản hết cửa thì hơi sớm. Chỉ là, không phải ai cũng còn dễ dàng… ăn bánh.
Một trong những thay đổi rõ nhất của thị trường lúc này nằm ở cách người mua nhìn về dòng tiền. Trước đây, khi thị trường thuận lợi, người ta có thể xuống tiền trước rồi tính bài toán tài chính sau. Nhưng giờ thì ngược lại. Trước khi hỏi một căn nhà có thể tăng giá bao nhiêu, người mua bắt đầu tính rất kỹ: mình cần bỏ ra bao nhiêu vốn ban đầu, chi phí vốn trong vài năm tới thế nào, lãi suất thả nổi là bao nhiêu và dòng tiền còn lại có thể làm được gì?
Thành ra, một bất động sản tốt bây giờ không chỉ cần đúng vị trí, đúng sản phẩm hay đúng thời điểm. Nó còn phải đi cùng một bài toán tài chính đủ hợp lý để người mua có thể nắm giữ tài sản mà vẫn giữ được sự chủ động với dòng tiền của mình.
Nói vui thì, thị trường không thiếu người có tiền, nhất là trong bối cảnh một dòng tiền giải phóng mặt bằng, đền bù… đang chảy vào dân. Chỉ là tiền bây giờ cũng… khó tính hơn.
Nó sẽ tìm đến những tài sản đủ tốt, những chủ đầu tư đủ uy tín và những bài toán tài chính đủ thuyết phục. Cuộc chơi vì thế ngày càng thuộc về những chủ đầu tư có đủ tiềm lực, năng lực quy hoạch, khả năng triển khai và quan trọng nhất là đủ sức đi đường dài.
Bởi cuối cùng, thị trường không chỉ nghe doanh nghiệp nói gì. Thị trường nhìn vào những gì doanh nghiệp đã làm, và nhìn vào bài toán dài hơi: chủ đầu tư có thể làm gì để giúp họ an tâm đi đường dài?
Gần đây, Masterise và Techcombank có một cách làm đáng để ý.
Thay vì chiết khấu vào giá có thể làm mất giá trị sản phẩm, nhà Mas đưa ra một giải pháp đánh thẳng vào bài toán tài chính, dòng tiền, lãi suất, giải quyết đúng những cái người mua đang hết sức đau đầu.
Trong 6 tháng đầu năm, lãi suất ưu đãi cho vay mua bất động sản phổ biến ở mức 8,5 – 11% một năm, lãi thả nổi khoảng 13 – 15%. Chính khi người mua đang lo về phần thả nổi cao ngất, Mas ra ngay chính sách ưu đãi lãi suất 7,5% trong vòng 2 năm, cùng với các phương án ân hạn gốc, lãi tương ứng.
Không bàn sâu chính sách ở đây vì mỗi dự án, mỗi phương án lại có điều kiện khác nhau.
Cái đáng nói hơn là hai năm ấy có giá trị gì với người mua.
Nếu căn hộ đang trong quá trình hoàn thiện, đó có thể là hai năm chờ tài sản được bàn giao và đi vào vận hành. Nếu người mua đã có sẵn tiền, cũng không nhất thiết phải đưa toàn bộ vốn vào bất động sản ngay một lúc. Phần tiền còn lại vẫn có thể tiếp tục phục vụ kinh doanh, đầu tư hoặc thậm chí gửi tiết kiệm với lãi đến 9, 10% như hiện nay thì vẫn “hời” ra một chút.
Nói cách khác, mua một tài sản nhưng không nhất thiết phải “khóa” toàn bộ dòng tiền vào tài sản đó. Đây mới là thứ đáng để nhìn trong các chính sách bán hàng hiện nay.
Không phải cứ chiết khấu cao hơn vài phần trăm là hấp dẫn hơn. Cũng không phải vay được càng nhiều càng tốt. Quan trọng là cấu trúc tài chính ấy có giúp người mua biết mình sẽ phải trả gì, trong bao lâu và còn bao nhiêu dư địa để xoay xở với phần vốn còn lại hay không.
Đòn bẩy tài chính tự nó không tốt cũng chẳng xấu. Quan trọng là mình có kiểm soát được nó hay không.
Và đây có lẽ cũng là một biểu hiện khác của một thị trường đang ngày càng… khó tính.
Người mua khó tính hơn với sản phẩm. Khó tính hơn với chủ đầu tư. Và cũng khó tính hơn với chính đồng tiền của mình.
Cuối cùng, tiền vẫn sẽ đi tìm cơ hội. Nhưng thay vì chạy theo câu chuyện “mua hôm nay, mai tăng giá”, nó sẽ ngày càng tìm đến những tài sản có giá trị thực, những chủ đầu tư đủ uy tín và những bài toán đủ hợp lý để người mua có thể đi đường dài.
Thế nên, thị trường khó tính chưa chắc đã đáng lo.
Ít nhất, nó khiến miếng bánh ngon phải thực sự… ngon.
-------------
Nguồn: Trần Ngọc Sơn
