Từng là “thánh địa” của ngành F&B, các tuyến phố trung tâm tại TP.HCM như khu vực Hồ Con Rùa, đường Đồng Khởi hay phố đi bộ Nguyễn Huệ từng chứng kiến cảnh các chuỗi cà phê tranh nhau từng mét vuông mặt bằng.
Nhưng vài năm gần đây, cục diện đã thay đổi rõ rệt: nhiều thương hiệu lớn như Starbucks, Phúc Long, Trung Nguyên Legend hay Highlands Coffee không còn sẵn sàng thuê “đất vàng” bằng mọi giá như trước.
🏬 “Đất vàng” bắt đầu vắng khách thuê
Trước đại dịch, đặc biệt giai đoạn 2018–2019, khu vực quanh Hồ Con Rùa, Nhà thờ Đức Bà Sài Gòn, Phố đi bộ Nguyễn Huệ hay Ngã 6 Phù Đổng gần như không có mặt bằng bỏ trống.
Một cửa hàng rời đi thì ngay lập tức có thương hiệu khác thế chỗ.
Các chuỗi cà phê như Highlands Coffee, Starbucks, Phúc Long, Katinat hay Trung Nguyên Legend từng xem những vị trí này là “mặt tiền vàng” để xây dựng hình ảnh thương hiệu.
Nhưng hiện nay, nhiều mặt bằng tại các tuyến phố trung tâm mất khá lâu mới tìm được khách thuê mới. Một số nơi thậm chí bỏ trống trong thời gian dài.
Ví dụ, sau khi Amazon Café rời Việt Nam cuối năm 2025, mặt bằng lớn trên đường Hai Bà Trưng, TP.HCM vẫn chưa tìm được khách thuê mới.
💰 Giá thuê quá cao so với sức mua
Nguyên nhân dễ thấy là sức mua suy yếu khi kinh tế phục hồi chậm, khiến người tiêu dùng vẫn thắt chặt chi tiêu.
Tuy nhiên, yếu tố quan trọng hơn nằm ở giá thuê mặt bằng quá cao so với sức chịu đựng của doanh nghiệp.
Theo báo cáo “Main Streets Across The World” của Cushman & Wakefield, đường Đồng Khởi có mức thuê bán lẻ khoảng 3.724 USD/m²/năm, nằm trong Top 20 tuyến phố đắt đỏ nhất thế giới.
Nếu xét riêng khu vực Đông Nam Á:
► Giá thuê Đồng Khởi chỉ thấp hơn Orchard Road (Singapore)
► Nhưng cao hơn nhiều so với khu bán lẻ trung tâm Bangkok
Thậm chí, giá thuê tại trung tâm TP.HCM cao gấp khoảng 2,6 lần Bangkok, trong khi thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam thấp hơn đáng kể so với Thái Lan hay Malaysia.
☕ Nhiều thương hiệu bắt đầu “né” mặt phố
Thực tế, nhiều chuỗi cà phê đã thay đổi chiến lược mặt bằng.
Năm 2024, cửa hàng Starbucks Reserve tại Hàn Thuyên phải đóng cửa sau 7 năm hoạt động vì không đạt được thỏa thuận giá thuê mới với chủ nhà.
Theo thông tin thị trường, giá thuê được đề xuất tăng từ 600 triệu lên khoảng 757 triệu đồng mỗi tháng.
Sau khi rời vị trí mặt phố, Starbucks chuyển hướng mở các cửa hàng Reserve trong trung tâm thương mại như Bitexco Financial Tower hay Diamond Plaza thay vì thuê mặt bằng độc lập ngoài phố.
Tương tự, Trung Nguyên Legend cũng không tìm mặt bằng thay thế gần khu Nhà văn hóa Thanh Niên sau khi cửa hàng biểu tượng tại Nguyễn Văn Chiêm phải trả lại mặt bằng.
💡“Đất vàng” trung tâm TP.HCM vẫn đắt đỏ, nhưng không còn là lựa chọn bắt buộc với các chuỗi F&B. Khi giá thuê vượt xa sức mua thị trường, nhiều thương hiệu bắt đầu chọn trung tâm thương mại hoặc khu dân cư đông đúc thay vì bám trụ mặt phố bằng mọi giá.
