Tiếp tục series Mỗi Tuần 1 Tài Sản Bể Nợ.
Tuần này có một tài sản khá đặc biệt đang được bank đưa ra đấu giá với giá khởi điểm 88,2 tỷ đồng.
Tài sản trước đây được định giá 120 tỷ, thế chấp ngân hàng vay 90 tỷ. Hiện giá khởi điểm đấu giá đã thấp hơn cả khoản vay ban đầu.
Đáng chú ý, đây là tài sản được chủ nhà thiện chí hợp tác với ngân hàng để đấu giá công khai thu hồi nợ, chưa qua thi hành án. Chủ nhà cũng đã ký vi bằng bàn giao nhà cho ngân hàng.
Vậy mức đấu giá 88,2 tỷ có đủ tốt?
1. Tài sản có gì?
Đây là căn biệt thự nằm tại đường Trương Quốc Dung, Phú Nhuận, TP.HCM, gần ngay sân bay Tân Sơn Nhất.
Diện tích đất 394,7 m², vuông vức, ngang 16 m, dài hơn 25 m.
Nhà nằm trong hẻm cụt yên tĩnh, ít xe qua lại, tiện ô tô ra vào, cách mặt tiền đường Trương Quốc Dung chỉ khoảng 30 m.
Trên đất là một căn biệt thự xây năm 2017, quy mô 4 tầng + tầng hầm + tầng lửng + tầng áp mái, tổng diện tích sàn xây dựng hơn 1.417 m².
Đây từng là nơi ở của một nhân vật thuộc hàng super VIP, được đầu tư xây dựng và hoàn thiện cực kỳ cao cấp. Tạm tính chi phí để xây dựng và hoàn thiện một công trình tương đương hiện nay khoảng 20 tỷ.
2. Bài toán giá mua: đất thực chất bao nhiêu tiền/m²?
Để định giá, khoan vội lấy mức định giá 120 tỷ rồi kết luận rằng mua 88,2 tỷ là lời ngay 31,8 tỷ. Vì còn tùy thuộc vào thời điểm định giá và “cách” định giá.
Với tài sản có sẵn công trình lớn như thế này, tôi thường tách riêng tiền đất và tiền nhà để xem mình đang mua đất giá bao nhiêu.
Chi phí xây dựng và hoàn thiện công trình khoảng 20 tỷ đồng, tiền đất còn lại là 68,2 tỷ. Chia cho diện tích 394,7 m², mỗi mét vuông đất chỉ 173 triệu đồng.
Đây là con số tôi thấy khá thú vị đối với một tài sản nằm tại trung tâm Phú Nhuận, hẻm ô tô và cách đường chính chỉ 30 m.
3. Ưu điểm
Thứ nhất là diện tích đất gần 400 m², ngang hơn 16 m. Ở khu vực Phú Nhuận, những căn nhà có diện tích đất lớn, ngang rộng, hình dáng vuông vức như vậy không phải lúc nào cũng có hàng để mua.
Thứ hai là vị trí và đường đi. Nhà nằm trong hẻm ô tô, gần sân bay Tân Sơn Nhất. Hẻm cụt ít xe qua lại, khá yên tĩnh. Với người mua để ở, thích sự riêng tư thì đây lại là một điểm cộng.
Thứ ba là công trình đã được đầu tư rất cao cấp. Hơn 1.400 m² sàn xây dựng, có tầng hầm, công trình được hoàn thiện theo tiêu chuẩn của một chủ nhà thuộc hàng super VIP.
Với người mua có nhu cầu sử dụng ngay, tận dụng được công trình hiện hữu thì đây là một lợi thế khá lớn. Tiết kiệm được khoảng 1,5–2 năm thời gian xây dựng.
Thứ tư là chủ nhà đang thiện chí hợp tác với ngân hàng để đấu giá công khai thu hồi nợ, chưa qua thi hành án. Chủ nhà đã ký vi bằng bàn giao nhà cho ngân hàng. Đây là điểm thuận lợi so với những trường hợp tài sản bị cưỡng chế, chủ cũ không chịu hợp tác.
4. Nhược điểm
Thứ nhất, nhà gần 90 tỷ nhưng nằm trong hẻm. Với tài sản ở phân khúc giá này, người mua vẫn có nhiều lựa chọn khác.
Thứ hai, công trình được hoàn thiện theo nhu cầu riêng của chủ cũ. Nhà rất cao cấp nhưng không có nghĩa ai mua về cũng thích toàn bộ thiết kế và công năng. Người mua phù hợp nhất là người có thể tận dụng được phần lớn công trình hiện hữu. Còn nếu mua về phải sửa chữa, thay đổi quá nhiều thì bài toán giá mua sẽ khác.
Thứ ba, phải chuẩn bị gần 90 tỷ tiền mặt. Do đó số lượng nhà đầu tư có khả năng tham gia cũng khá hạn chế.
Thứ tư, diện tích và giá trị lớn, chỉ phù hợp mục tiêu tích sản và sử dụng, không phù hợp để mua lướt sóng.
Thứ năm, thời gian đăng ký đấu giá khá gấp. Hạn cuối đăng ký tham gia là ngày 12/11/2026, người tham gia phải chuẩn bị khoản tiền đặt trước 4,41 tỷ đồng. Ngày 16/11/2026 đã tổ chức đấu giá.
5. Vậy 88,2 tỷ có đáng mua và phù hợp với ai?
Căn này phù hợp với nhà đầu tư có 4 CÓ:
- CÓ TIỀN MẶT
- CÓ NHU CẦU SỬ DỤNG: mua để ở, làm trụ sở doanh nghiệp hoặc tận dụng được công trình cao cấp có sẵn
- CÓ KHẢ NĂNG GIỮ LÂU: không cần bán lại trong vài năm
- CÓ SỞ THÍCH SĂN HÀNG RẺ: thích những tài sản có giá mua thấp hơn giá trị mình tự đánh giá
Còn nếu mua để lướt sóng, kỳ vọng một vài năm sau bán kiếm chênh lệch thì đây không phải tài sản phù hợp.
Nguồn: Lê Quốc Kiên
